作者：马一凡

　　在今年10月四大一线城市率先出现楼市成交量爆发后，多个强二线城市也跟上了步伐，市场情绪得到扭转，量价齐升。

　　根据近期国家统计局发布的数据，在17个新房价格环比上涨城市中，二线城市占据10席；在11个二手房价格上涨城市中，二线城市占据8席。天津、南京、杭州、宁波、厦门、重庆和成都等强二线城市，都实现了新房和二手房价格“双涨”。

　　在上一轮楼市上涨周期中，这些强二线城市都曾表现抢眼；如今，在密集政策刺激下，这些城市楼市正加速复苏回暖。

　　“强二线”回暖

　　近期，国家统计局例行发布了2024年11月我国70个大中城市房价指数。数据显示，11月份房价环比上涨城市数量进一步增加，各线城市房价同比降幅均收窄，这是今年首次出现的情况。

　　在70城中，“强二线城市”已经率先呈现房价“止跌回稳”的趋势。

　　根据国家统计局数据，11月新房价格环比上涨的城市共有17个，分别是天津、太原、长春、上海、南京、杭州、宁波、厦门、武汉、深圳、重庆、成都、锦州、平顶山、宜昌、湛江、南充。

　　其中，一线城市有2个，二线城市占了10个，三线城市有5个。

　　二手房价格环比上涨的城市则一共有11个，分别是北京、天津、上海、南京、杭州、宁波、厦门、深圳、重庆、成都、徐州，其中一线城市有3个，二线城市达到8个。

　　而上个月新房和二手房价格都在上涨的城市则一共有9个，除了上海和深圳之外，余下的天津、南京、杭州、宁波、厦门、重庆和成都均为强二线城市。

　　在新房及二手房涨幅上，杭州、成都、厦门等城市领跑全国。

　　值得关注的是，在上一轮楼市上涨周期中，这些强二线城市都曾表现抢眼，无论是成交量还是价格涨幅都不逊于一线城市；而在今年下半年密集的楼市政策刺激下，这些城市又登上了抢先复苏回暖的名单。

　　以杭州为例，今年11月杭州首次实现新房、二手房价格指数环比“双涨”。在新房层面，杭州以环比0.9%的涨幅位列全国第一；二手房方面，杭州以0.8%的涨幅，位居全国第二，仅次于北京的0.9%。

　　根据杭州贝壳研究院数据，11月份杭州新房成交8189套房源，创近5个月新高；杭州二手网签10429套，创下连续20个月的最高纪录。

　　在上一轮楼市周期中，厦门的房价曾经排到了全国第四位，仅次于北京、上海、深圳，在所有二线城市中排到了首位。不过，从2021年下半年起，厦门楼市经历了近三年的“熊市”，却在2024年的年尾迎来了“翘尾行情”。今年10月厦门的新盘成交量创下近三年来新高，10月至11月的一二手住宅总成交量已连续两个月超5000套。

　　成都则成了当之无愧的“成交量之王”，据成都住建局公开数据，11月成都新房成交超过1.1万套，二手房成交超过2.6万套，一个月内共有3.7万套住宅被交易。

　　无论是成都还是厦门，今年都已有“第四代住宅”入市，实际得房率超过100%；而杭州也已于近期发布房地产计容新规，结合12月份的土拍结果，杭州“第四代住宅”面世在即。

　　改善型需求将成楼市新支撑

　　“可以看到，一线城市楼市的上涨，已经起到了带动强二线楼市的效果。”上海中原地产资深分析师卢文曦对第一财经表示。

　　卢文曦认为，强二线城市的基本面都比较好，经济较为发达，有较强的产业支撑，人口持续流入，一旦有强力的政策刺激，短期内就能看到效果。再加上一线楼市10月份成交量大涨，在市场情绪上起到了较好的带动作用，他认为强二线城市的楼市已经实现了短期内“止跌回稳”。

　　摩根士丹利近日发布《全球及中国经济和市场展望》报告，其中有不少内容涉及对中国房地产的预判。

　　该报告称，经历数年调整后，目前中国房地产投资占GDP的比重，已经从2019年时的9.1%降至2023年的5.7%，低于日本的7.3%，与美国的5.1%接近，处于更加合理的区间内。目前，房地产“量”的调整已经基本完成，而“价”的调整仍在继续。

　　长期来看，中国的楼市仍有基础需求支撑，未来楼市的支撑因素在于居民的改善型住房需求以及持续的城镇化进程。

　　摩根士丹利在报告中列举了中国与日本在各自楼市拐点时期城镇化率的对比，日本楼市拐点时的城镇化率已经超过75%，而中国的城镇化率则在65%左右，可以看出我国目前的城镇化率仍有上升空间。

　　2024年，多个强二线城市如成都、南京、杭州等均发布了“买房可申请落户”的政策，而一线城市户籍政策尚未彻底放开，可见接下来政策将继续为二线城市吸收人口提供支持，而未来二线城市的楼市或将受益于人口的持续流入。

　　此外，多个强二线城市也在2024年修改了房地产计容规定，“第四代住宅”正在大规模面世，或将刺激二线城市楼市出现一波“改善潮”。

　　如何看待强二线城市的楼市走向？卢文曦认为，由于一、二月份是传统楼市淡季，所以这种季节性因素有可能会影响复苏进程，但经历淡季之后，市场将得到沉淀夯实，未来或将看到季节性反弹，明年二季度市场有可能会重现热度。长期来看，在经济基本面稳定的前提下，一线和强二线楼市将实现止跌企稳和不断夯实的过程。